一、行業發展概況

    房地產項目測繪，是指在房地產權屬管理、經營管理、開發管理以及其他房地產管理過程中需要測繪房地產分丘平面圖、房地產分層分戶平面圖及相關的圖、表、冊、簿、數據等開展的測繪活動。房地產項目測繪與房地產權屬管理、交易、開發、拆遷等房地產活動緊密相關，工作量大。其中它最大量、最具現實、最重要的是房屋、土地權屬證件附圖的測繪。

    房產測繪與商業地產產權登記緊密相關，屬于商業地產房屋銷售中收房與產權登記的中間環節，其發展與我國房地產市場的發展緊密相關，其規模與房產竣工面積直接相關，行業下游主要是房地產行業。

    同時由于房地產測繪成果將作為產權登記的一手材料之一，且作為房屋驗收的必要環節，對精確度要求較高，因此對高精度的測繪設備需求增長強勁，行業上游主要是測算設備與測繪軟件行業。

我國房產測繪行業產業鏈結構示意圖

資料來源：公開資料整理

    目前商品房測繪單位承擔測繪項目的收費標準應當按國家測繪局于2003年頒布的《測繪工程產品價格》的有關規定執行，按照該規定，不同類型的商品房測繪收費標準不同，其中，住宅用房按分戶圖進行測繪的價格為1.36元/ 平方米，寫字樓與商業營業用房的測繪價格為2.04元/平方米。多功能綜合樓用房的測繪價格為2.72元/平方米

中國房產測繪主要價格收費表

資料來源：公開資料整理

    二、行業市場現狀

    2017年我國房屋竣工面積達到101486.41萬平方米，其中住宅竣工面積71815.12萬平方米，辦公樓與商業營業用房合計竣工面積達到16676.8萬平方米，2018年我國房屋竣工面積達到93550萬平方米，其中住宅竣工面積66016萬平方米，辦公樓與商業營業用房合計竣工面積達到14643萬平方米，根據以上推算出國內2017年房產測繪市場規模約15.82億元，2018年約為14.60億元。

2011-2018年中國主要測繪商品房竣工面積統計

資料來源：國家統計局

2011-2018年中國房產測繪行業市場規模情況

資料來源：智研咨詢整理

    2018年我國房產測繪市場規模約14.6億元，其中商品房住宅測繪規模約8.98億元，辦公樓及其他測繪規模5.62億元。如下圖所示：

2011-2018年中國房產測繪行業市場細分規模情況

資料來源：智研咨詢整理

    從市場發展來看，受國內不同地域間房地產市場發展態勢的影響，我國房產測繪市場具有明顯的地域特征，表現出地域分布特點。國內房產測繪企業多為區域性品牌，鮮有企業實現全國市場布局。此外，由于行業監管的不完善，國內產業市場仍存在著眾多不規范的地方，地方保護和惡性競爭較為突出，導致市場較為混亂。

    三、行業發展前景與趨勢分析

    1、行業發展前景——短期承壓、中長期穩定

    總的來看，房地產測繪與房地產行業發展緊密相關，2019年二季度，中國經濟增速有所回落，中央重提“六個穩”，同時明確指出不得將房地產行業作為刺激經濟增長手段，進一步強調了對房地產市場的調控。從金融環境來看，央行強調保持積極穩健，適度的逆周期調節，資金面總體寬裕，銀行間流動性充裕，shibor保持在低位，但房地產市場融資縮緊，房地產企業融資利率逐漸上升，貸款利率也會進一步壓低房地產開發商的新增投資需求。預計房地產行業未來多年都難回高速增長渠道，但城鎮化仍有提高空間，棚戶改造有望穩定市場。一些小的房企在拿地、開發成本都較高的情況下，難以保持合理盈利水平，未來房地產行業會進一步的整合，市場集中度會有所提升。

    房地產市場發展與中國城鎮化進程緊密相關，近幾年中國的城市化建設進程保持穩定，根據國家統計局數據，目前，我國常住人口城鎮化率為59.58%，不僅遠低于發達國家80%的平均水平，也低于人均收入與我國相近的菲律賓、馬來西亞等發展中國家60%的平均水平。

2005-2018年我國城鎮化率情況走勢

資料來源：國家統計局

    此外，我國中西部地區還有廣闊的發展空間，我國城市化發展水平還有較大的發展空間。從2019年月度數據來看，7月信貸需求顯著下降，低于市場預期，企業部門中長期貸款需求不振，而居民中長期貸款（主要是房屋貸款）仍是中長期信貸的支撐，房地產行業仍是中國經濟發展的穩定器，也是絕對的支柱型產業，預計未來十年這一地位不會改變。

    總的來看，隨著經濟穩定的增長，城鎮化水平持續提高，會使更多農民通過轉移就業提高收入，通過轉為市民享受更好的公共服務，從而使城鎮消費群體不斷擴大、消費結構不斷升級、消費潛力不斷釋放，也會帶來城市基礎設施、公共服務設施和住宅建設等巨大投資需求，為我國房產測繪行業的發展提供持續的推動力。

    2、行業發展趨勢——“三測合一”、集中度上升

    智研咨詢發布的《2019-2025年中國房產測繪市場深度評估及及投資前景評估報告》指出：傳統的商業地產與工程項目的開發的測繪往往需要經過工程竣工核實測量、地籍測繪和房產測繪等三個測繪項目，近幾年我國開始推行竣工“三測合一”，及業主或開發商由原來委托多家測繪資質單位轉變為委托一家統一組織一次測量并編制三套測繪成果，經具備測繪成果檢驗資質的機構檢驗合格后，分別提供給住建、國土資源部門作為竣工規劃核實、房產登記和用地復核驗收的依據。

    為確保這項改革措施的真正落地并產生效果，部分省市的測繪地理信息主管部門積極引進、培育具備“三測合一”資質的技術服務機構，加強市場競爭。

    “三測合一”是行政審批制度改革的重要內容，建設工程項目推行竣工“三測合一”，將合理壓縮測繪機構服務時限和收費，服務效率大幅提升，為貴港市深化投資領域審批制度改革，整合、規范、提升建設工程竣工測繪技術服務工作提供強有力的保障。對單一測繪單位的資質要求也顯著增加，未來中國的房地產測繪企業將會向著大規模、多元化的方向發展，市場集中度也會顯著的提升。