一、 歷史時點：城鎮化率提升和消費升級加速，共同推動物管行業快速發展

    1.城鎮化率：城鎮化率仍處于快速提升階段，推動物管行業朝陽發展

    截至2017年末，全國物業管理行業管理面積達195億平米，同比增長5.5%，2009-2017年CAGR為6.6%，行業管理面積穩步提升，并仍處于規模成長期。

    從行業縱向歷史來看，我國物業管理行業仍處于上升階段，背后的核心推動因素在于城鎮化率提升。截至2018年末，我國城鎮化率達59.6%，城鎮化率50%-70%在國際上均為快速城市化階段，城鎮化率快速提升將推動行業管理面積穩步提升。

1950-2017年中國城市化率

數據來源：公共資料整理

    相關報告：智研咨詢發布的《2019-2025年中國物業管理行業市場競爭現狀及投資方向研究報告》

    2.消費升級：經濟向第三產業傾斜、人均可支配收入提升、中產階級占比提升，消費升級推動行業發展

    2018年，我國GDP同比+6.6%。其中，一產、二產、三產GDP現價占比分別為7.2%、40.7%、52.2%，分別較2017年-0.4pct、+0.1pct、+0.3pct。經濟逐步向三產傾斜，產業結構由重工業主導向三產協調發展。

    隨著經濟向第三產業傾斜、中產階級占比提升、人均可支配收入提升，消費升級也將在一定程度上帶動物管行業的發展。居民有能力和有訴求追求更加優質的物業服務品質，這將加速行業集中度的提升和格局的演變。

GDP第一、第二、第三產業占比

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    二、我國物業管理三大優勢：體量遠超海外，圍墻概念賦予更強用戶鎖定性，集中度繼承實現低成本擴圍
源于城鎮化率提升以及消費升級，我國物業管理行業仍處于上升階段。除此此外，站在目前時點，還需關注的是，我國物業管理行業具備三大獨有特色：1）空間巨大；2）圍墻屬性；3）集中度繼承。

    1.空間巨大：存量和增量規模遠高于海外，市場空間更大、增速也更高

    新屋成交：中國每年商品房銷量遠高于美國，隱含未來交付面積體量可觀。由于所處城鎮化率階段、人口總量上的不同，中國、美國和日本每年的新房成交量存在量級上的差異。2018年，中國商品房銷量17.2億平米，粗略按照套均100平米估算，2018年中國新房成交約1,720萬套，而美國2018年新屋成交僅61.7萬套，僅相當于同年中國商品房銷售套數的3.6%。

商品房銷售面積&同比

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商品房住宅銷售面積&同比

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美國新屋銷量及同比

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    新開工體量：中國每年新開工面積遠高于美國和日本，隱含未來交付面積體量可觀

    同新房成交量一樣，中國每年的房屋開工量也遠高于美國以及日本。2018年，中國房屋住宅新開工面積15.3億平米，同比+19.7%，粗略按照套均100平米估算，2018年中國新開工約1,533萬套。

房屋新開工面積&同比

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    存量市場規模：我國存量住宅面積規模遠高于美日兩國、后續增速也料將更高。從存量對比來看，估算2018年我國存量住宅面積253億平米，對應美國、日本存量住宅居住面積分別約為148億平米、45億平米，目前我國存量市場分別是美日的1.7倍和5.6倍。

2018 年中國、日本、美國存量住宅面積估算對比

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    2.圍墻屬性：“圍墻+高層多獨棟少”特色賦予天然護城河和高密度流量

“圍墻和高層多獨棟少”特色賦予天然護城河和高密度流量中國房地產市場形成了“小區”的獨特形式，其以“圍墻+高層多獨棟少”的特色，將為物管行業帶來管理上的便利，或也將推動我國物業管理行業走出一條獨一無二的成長之路。

中國房地產開發投資完成額住宅分類型情況

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    缺少圍墻特色的美日兩國物管公司就和普通服務公司無異。美國和日本缺少圍墻概念，一方面，導致其物業公司與普通的服務公司缺少了差異，缺少應有的護城河，業務種類更依賴于更高專業化的細分領域。另一方面，由于缺少圍墻概念，缺少對用戶粘性的天然屏障，海外大多物業服務業務被外部服務公司所承接。

    3.集中度繼承：獨有集中度繼承特色，便于低成本快速擴圍、并量質雙升

    不同于國外，“土地制度+圍墻特色”推動了我國房企大多配套物管公司。由于我國土地公有制與美日多元土地所有制的區別，以及流轉環節一對多的土地供應制度和其他國家多對多的土地供應制度的差異，造成我國項目地塊較大，并且基本上都有是有圍墻的小區形式存在，人口密集，高層住宅占比高，便于集中管理，催生我國房企大多具有自己的物業管理公司。

房企銷售集中度持續提升

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