商業物業整體呈供需疲軟，自2017年以來發展增速明顯放緩。2018年，商業物業市場整體表現回落，投資、新開工、銷售面積均同比下降：1、供應端來看，商業營業用房投資呈現明顯放緩態勢，新開工同比降幅收窄，分別下滑9.4%和2.0%；2、需求端來看，商業營業用房銷售面積降幅擴大，同比下降6.8%。

商業物業開發投資額、占比及增速

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    相關報告：智研咨詢發布的《2019-2025年中國商業物業管理市場專項調查及發展趨勢分析報告》

商業物業新開工面積、占比及增速

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    盡管部分重點城市存在商業地產供給過剩跡象，但國內人均商業面積尚處于合理水平。商業供需均衡時的人均商業面積約在1-1.3平方米范圍內，2018年，由1999-2018年我國商業營業用房累計竣工面積/總人口計算的中國人均商業面積為0.98平方米，商業地產供需基本平衡。

商業物業銷售面積、占比及增速

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國內人均商業面積（平方米）

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    從空置率和租金水平兩個指標來看，商業運營喜憂參半：1、空置率方面，隨著商業物業開發投資增速放緩，一線城市和重點二線城市優質零售物業整體空置率呈下行趨勢，2018年分別為5.7%和6.0%，均改善至歷史低位，且差異逐漸收窄；2、租金水平層面，隨著社會消費品零售總額增速放緩，一二線城市2014年優質零售物業首層租金出現較大幅下跌，2015年后則開始緩慢下行，直至目前下行趨勢未改。此外，一線城市首層租金約為二線城市的2倍，分化較為明顯。

一二線城市優質零售物業空置率

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一二線城市優質零售物業首層租金

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    單從購物中心業態方面來看，其仍保持較快發展，但增速出現持續下滑。2018年購物中心總存量達35487萬平，同比增長15%，較上年下滑7%，增速連續4年下滑，發展進入平穩期。2018年重點城市購物中心空置率分城市來看，天津、重慶、合肥等二線城市空置率較高，或由前期擴張速度過快、消費增速放緩導致；一線城市中，廣州空置率最高，超過10%。

購物中心總存量及同比增速

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2018年重點城市購物中心空置率

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    2018年新開業購物中心城市分布中，上海、西安、杭州以195萬平、183萬平、172萬平體量分別位列全國前三。前十城市中有4個一線、6個二線城市，其中成都超越深圳、廣州排第八位，南京超越北京排第九位，二線城市購物中心體量持續擴張。2018年全國購物中心綜合發展力指數為64.5，同比下降4.0，但仍超出榮枯線14.5。其中，“宏觀市場”指數和“租賃活躍度”指數分別為75.3和73.9，同比下降0.9和7.6；“運營表現”指數為83.4，同比下降9.3，但運營情況整體向好；“成本控制”指數為37.0，同比提升3.5，仍低于榮枯線13.0，購物中心成本控制效率提升，但管控壓力猶存。

2018年開業購物中心體量TOP30城市（萬平）

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全國購物中心單項發展力

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    零售商業物業行業趨勢：內容創造+科技賦能+資本運作

    盡管部分重點城市存在零售物業供給過剩的問題，黃金地段開發空間持續減少，零售物業發展進入存量時代，但優質零售物業仍相對稀缺。2018年，社會消費能力平穩增長，社會消費品零售總額達38萬億元，同比增長9%，最終消費支出對GDP的貢獻率為76.2%，已成為中國經濟增長的最關鍵驅動力。且我國新中產規模不斷擴大，居民可支配收入持續上升，零售市場消費結構加速優化升級，為零售物業行業的轉型升級帶來更大的機遇與空間。

三大需求對GDP的貢獻率

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社會消費品零售總額及同比增速

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    目前，零售物業行業發展出現了一些趨勢性變化：1、聚焦特色主題。精細定位，細分市場，深度挖掘差異化主題，構建場景鮮明的主題街區，探索獨特屬性和核心競爭力；開展主題營銷，通過對主題的具象挖掘、場景營造，提升消費者的內心認同感，激發消費意識和消費行為。

    2、業態跨界融合。如今的零售物業面臨著全新的發展格局，傳統消費提檔升級，以零售業態為主的購物中心時代已經過去，新消費主義興起，消費者個性化、多樣化的體驗式消費需求增強。在傳統購物中心單一的零售業態中，加入休閑娛樂、體育健身等多種體驗式業態，打造復合功能的商業綜合體，已成為零售物業發展的新風向。

    3、科技賦能創新。人工智能的興起和以大數據為基礎的技術變革為傳統零售中消費者體驗難題提供了解決方案。未來，零售物業可以利用大數據對智能化終端收集的消費者行為數據進行精細分析，形成消費者畫像，預判消費趨勢，從而通過精準營銷吸引潛在客戶，實現科技賦能。

    4、線上消費增速放緩，全面擁抱線下。在歷經數年的高速增長后，網購市場GMV增速放緩。2018年網絡零售交易額為9萬億，同比增長23.9%，較17年降低8.3個百分點；移動電商用戶數量為5.1萬億，同比增長8.2%，較17年下降5個百分點。電商人口紅利的逐漸消退迫使電商轉型進駐線下，推動零售業線上、線下的加速融合和全渠道戰略轉型。

網絡零售交易額及增速

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移動電商用戶數量及增速

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