根據《房地產經紀管理辦法》，房地產經紀是指房地產經紀機構和房地產經紀人員為促成房地產交易，向委托人提供房地產居間、代理等服務并收取傭金的行為。

    依據現有的房地產經紀公司的業務構成，房地產經紀行業劃分為：新房代銷、二手房交易、二手房租賃、衍生業務等四個子行業，其中新房代銷業務為經紀公司利用自己的渠道優勢與房地產開發企業簽訂協議，向其新房銷售業務引流并收取交易傭金，為房地產增量市場業務。

房地產經紀行業劃分

資料來源：智研咨詢整理

    （1）新房代銷行業歷史：互聯網化開辟行業增長點

    新房代銷行業在臺灣有三十多年的歷史，大陸的房地產市場起步則較晚，到20世紀90年代才出現房地產策劃代理公司，新房代銷行業的出現旨在解決房地產發展初期開發商良莠不齊，營銷能力較弱的痛點。

    我國的房地產銷售代理起源于1978年，發起者為香港中原地產，該公司目前為國內最大的新房代銷公司之一。自20世紀90年代以來，房地產新房代銷行業先后經歷了形成期、發育期、成長期、穩定期、整合發展期等階段，隨著我國房地產行業市場化的逐步加深，房地產價格的不斷上漲，新房代銷行業也同房地產開發行業一同發展壯大。2008年之后，傳統的新房代銷企業的格局已經初步形成，行業漸趨成熟，隨著我國對房地產行業的限制與規范逐漸增多，代銷行業一片紅海，競爭激烈、價格降低、集中度提高。但2015年之后，部分頭部的房地產經紀公司逐步開辟新房代銷市場業務，利用其平臺、流量優勢入局，成為行業增長的新生力量，并領導著新房代銷行業的結構改革。

新房代銷行業發展歷史

資料來源：智研咨詢整理

    （2）新房代銷行業現狀：行業格局穩定，抵御多重沖擊

    2008年以來，新房代銷行業逐漸進入穩定發展的紅海階段，行業內競爭不斷加劇，各類企業通過降低價格及傭金費用率的方式進行競爭，并同時伴隨著行業集中度的不斷增加，自2007年至2014年，新房代銷行業前十大企業的市場占有率從7%左右逐步增加至2014年的16.3%，前百名策劃代理企業的市場占有率達到34.2%，傭金費用率不斷下降至1%左右。

2015-2018年房地產策劃代理TOP10企業營收情況

資料來源：智研咨詢整理

    根據智研咨詢發布的《2019-2025年中國房地產經紀市場供需預測及發展趨勢研究報告》數據顯示：2015年之后，行業增長逐步放緩，雖然TOP10策劃代理企業的營業收入依然保持增長，但是增長速率則已經由2016年的接近30%逐步下降到2018年的僅有2.3%，增長放緩現象明顯。

2018年中國房地產策劃代理TOP10企業

資料來源：智研咨詢整理

    追究新房代銷行業增速放緩的原因，則主要在于其面對的多因素沖擊，這些因素包含房地產開發商逐步增加自銷比例而造成的代銷業務源頭上的減少，以及在全民經紀人、二手房中介拓展新房代銷業務、渠道分銷等趨勢下，對既有新房業務的分流，增加代銷市場的分散程度所帶來的壓力。

    （3）新房代銷行業規模測算：千億級市場規模，仍存增長空間

    2018年全國商品房銷售額149973億元，同比增長12.2%。2015年開始我國住宅價格開始快速上漲，促使商品房銷售增速明顯提升，2014-2018年全國商品房銷售額復合增長率18.41%。

2013-2018年我國商品房銷售額走勢

資料來源：國家統計局

    隨著中國房地產行業進入存量時代，2018年全國各線城市的房地產中介滲透率均接近80%，而前百名新房代銷企業的傭金費率則穩定在1%至1.2%之間波動較小且有下降趨勢。在這種市場環境下，采用“新房代銷行業市場規模=全國商品房銷售額×代銷行業滲透率×傭金費率”的公式對我國目前的新房代銷行業規模進行測算，預計我國2018年新房代銷行業市場規模約1259.77億元。假定我國商品房銷售額在未來繼續以12.17%的增速增長，則2022年我國新房代銷市場規模將超過2000億元。

    （4）新房代銷行業發展趨勢：線上線下聯動，多方合作開放共享

    自2014年以來，“互聯網+”的概念逐步向房地產行業滲透，對行業生態產生深遠影響。而新房代銷行業則在“互聯網+”的影響下積極改進以案場為中心、以人力為驅動的粗放代理模式，轉向以資源整合為中心、以技術為驅動的營銷平臺模式。在如移動互聯、大數據、人工智能等相關技術的驅動下，新房代銷企業逐步打造智慧案場，努力提升客戶體驗和服務質量及效率，并積極整合產業鏈條各參與者，逐步搭建營銷總包平臺。與此同時，新房代銷頭部企業正致力于探索行業線上線下聯動的方法，逐步開拓出線上獲客、線下成交的商業運營模式，拓寬服務的廣度和深度，在與行業內外企業強強聯合的過程中，實現多方的互利共贏。

    新房代銷行業2016年以來的發展逐漸放緩，面對來自房地產開發商自營與二手房中介的競爭壓力。如我愛我家、鏈家等二手房中介近年來在新房交易中的市場份額越來越大，對傳統的代銷企業造成不小的競爭壓力，加之單一企業的規模、資源有限，新房代銷行業正逐步走向強強聯合、開放共享的發展模式，傳統企業逐步同新入局的中介公司展開合作，共享行業資源實現互惠互利。具體而言，則表現出與同行合作、跨界合作、與資產方合作三種模式。

新房代銷企業合作模式

資料來源：智研咨詢整理