本次綜述依然選用之前的篩選標準，在房地產板塊中篩選出三十一家優質公司，并根據其主營業務、銷售規模、行業地位等條件，分為五類企業：一線房企、二線房企、三線房企、地產+X、商業地產，就其營收、利潤、負債、銷售等等多方面數據進行分析。

中報綜述重點房企分類

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    相關報告：智研咨詢發布的《2018-2024年中國房www.jwnclean.com/research/201803/620101.html地產行業市場競爭格局及投資戰略咨詢報告》

    幾年前，適度寬松的貨幣政策和接連降息后，一批房企開啟全國化戰略布局，因握有大量土地儲備和全國化的品牌影響力，這些房企先后登陸資本市場，地產行業加杠桿的指數不斷攀升。加了杠桿的地產行業，如同插上翅膀，迅速起飛。從百億元到千億元，多數后崛起的房企銷售額幾乎每年都保持了高速增長。土地紅利和人口紅利，給了這些房企晉級“千億軍團”的機會。但隨著2018年調控的不斷深入，市場環境正發生著變化，行業發展邏輯也在悄然生變。

    2019年3月以來，上市房地產企業密集發布2018年年報。從數據來看，多數房企在營收、利潤方面業績理想，但受調控政策影響，銷售額增速趨緩，一些房企在激烈的競爭中謀求多元化業務布局。

    2018年全國商品房銷售面積17.17億平米，同比增長1.3%，增速比2017年低6.4個百分點;銷售金額15.0萬億元，同比增長12.2%，增速比2017年低1.5個百分點。

    2018年，在“房住不炒”和因城施策的政策導向下，行業調控持續深化，市場也經歷了由熱轉冷的變化。從2018年下半年開始，房企銷售業績增速放緩，進入2019年后，這一趨勢更為明顯。

    2019年1-2月份，中國商品房銷售面積14102萬平方米，同比下降3.6%，2018年全年為增長1.3%。其中，住宅銷售面積下降3.2%，辦公樓銷售面積下降15.7%，商業營業用房銷售面積下降13.6%。——商品房銷售額12803億元，增長2.8%，增速回落9.4個百分點。其中，住宅銷售額增長4.5%，辦公樓銷售額下降6.2%，商業營業用房銷售額下降9.4%。

2018-2019年1-2月中國商品房銷售面積及增長情況

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2018-2019年1-2月中國商品房銷售金額及增長情況

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    2019年5月10日，申萬房地產指數收于4245.67，2019年以來最高點較年初上漲43.20%，且一度較大盤有10%以上的相對收益；由于4月大盤出現了一輪較大的回調，目前申萬房地產指數較年初上漲21.42%。

萬得全A與申萬房地產指數漲幅

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    截止2019年5月13日，本次統計的31家重點房企其市值總和為14418億元，較2017年底增長7%，合計市值在申萬房地產板塊占比59%，占比保持穩定。分類來看，5家一線房企在32家重點房企中市值占比達53%，僅萬科A一家市值占比就達19%；從趨勢來看，五類房企在申萬房地產板塊總市值中占比保持穩定。

重點房企合計市值

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市值占申萬房地產板塊比重

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30家重點房企市值占比

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五類企業占申萬房地產板塊比重占比

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    一季度，伴隨著中央及地方兩會針對房地產市場調控基調的確定，大部分地區并無新增或升級原有調控政策。同時信貸環境改善、融資壓力降低、房企陸續披露2018年的優秀業績等利好消息不斷推出。期內，優質地產股受到追捧，股價持續上漲，市值不斷增長。

    從市值來看，行業市值規模進一步得到擴大，龍頭企業優勢凸顯，領先地位持續保持。2019年一季度，前100房企市值合計40991.5億元，整體較2018年末增長26.4%。

    一季度，前十大房企總市值之和達20841.5億，占TOP100的50.8%，強者恒強的態勢延續，龍頭房企憑借廣布局、高品質、快周轉、強營銷等綜合競爭力，獲資本市場持續青睞。

    從漲跌幅來看，96%上市房企市值得到提升。一季度96家房企總市值較2018年末增長，其中15家漲幅超過50%，54家漲幅超過30%。市值漲幅前10家上市房企市值漲幅均值76.4%。

    一方面，受A股和港股大盤整體走高的影響，投資者投資信心有所恢復；另一方面則與投資者更加關注企業不斷提升的內在價值有關，尤其行業的去杠桿效果顯著，優質房企對產品品質和盈利能力的持續提升，提升了投資者的信心。

    具體來看，上市房企市值一季度大幅上漲主要得益于企業經營狀況的持續改善和盈利能力的不斷提高。尤其是部分企業2018年業績顯著增長，銷售和凈利潤創下新高，股票價值獲資本市場高度認可。

    2019年一季度，股票市場節后回暖，又恰逢房企公布業績的密集時期，地產股市值順勢回升。上述中指院相關負責人指出，“短期來看，調控政策和融資均有結構性邊際改善，上市房企市值仍將穩中有升；中長期來看，隨著行業集中度逐漸提升，龍頭房企業績表現更加優異，未來企業市值或將進一步提升。”