一、行業步入成熟期

    自1998年推行住房商品化制度的頭十年，在房改紅利、人口紅利和土地資本化紅利疊加作用下，城鎮化率進入快速發展階段，房地產行業從幼稚期進入成長期；進入2008年之后，隨著房改紅利消失、人口紅利下降、土地資本化紅利的衰減，城鎮化率已超過全球及中等收入國家水平，房地產行業邁入成熟期。

諾瑟姆曲線

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城鎮化率

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中國人口紅利（25歲~59歲人口占比）

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    隨著二胎放開、居民收入水平提高，將催生新的剛性需求及人均居住面積提升的改善型住房需求，人口自然增長也將形成一部分新增需求。

    二、市場容量大

    如下表所示，根據我們的測算，在沒有考慮保障房分流的情況下，我國商品住宅開發市場容量巨大，行業仍具備243.76萬億元的市場空間。不過，考慮到2018年新建商品住宅銷售額達15萬億元的龐大基數后，商品住宅開發的增長潛力稍顯不足。

    1、人均居住面積提升：2018年我國人均居住面積為36.6平方米，相比房改初期已大幅提升，但與發達國家仍存在一定的差距；

    2、城鎮化率提升：2018年中國城鎮化率為59.58%，已經高于全球和中等收入國水平；

    3、人口自然增長：我國人口近10年保持在5%左右的人口自然增長率，在二胎政策影響下，人口增長率小幅上升；

    4、供應缺口：源于每年新增需求以及改善需求。

    三、商品住宅

    房地產投資對GDP拉動作用顯著，根據國信宏觀研究團隊2015年4月29日的深度報告《“新”經濟與服務業系列觀察之三：預測第三產業分行業（非金融業）產值增速》的研究結論：商品房銷售面積增速同比（同比）每增加9.5%，GDP提高0.1%。

    從各行業對GDP增長的貢獻率和拉動來看，房地產業在三大產業細分行業中排行前列，對經濟發展的貢獻程度較高，支柱地位突出。

    貢獻率是指不變價增加值增量與不變價GDP增量之比，拉動是指國內生產總值實際增速與增加值貢獻率的乘積，表示不同產業或行業對經濟發展的貢獻度，

    計算公式為：對GDP增長的貢獻率=（不變價增加值增量/不變價GDP增量）×100%，對GDP增長的拉動=GDP實際增速×增加值貢獻率。

行業對GDP累計同比貢獻率（%）

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    四、龍頭房企

    2018年，中國房地產銷售TOP5和TOP10市場集中度分別為18.4%、26.9%，較2017年末分別提升了1.5和2.5個百分點，龍頭房企集中度持續提升。對比美國，2018年中國TOP5和TOP10的市場集中度尚有5.2和6.6個百分點的差距。

2018年中國優勢房企市場份額

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2019年1-4月中國優勢房企市場份額

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    相關報告：智研咨詢發布的《2019-2025年中國房地產行業市場前景分析及發展趨勢預測報告》