1、商業地產去庫存階段性完成，目前基本實現供需均衡

    2009-2014年，商業地產開發高位增長，持續供過于求積累庫存：09-14年間，商業地產開發投資額CAGR為29.1%，新開工面積CAGR為16.2%，而同期銷售面積CAGR僅為10.0%，市場難以消化新增供給，導致庫存持續積累，租金增長緩慢。

全國商業地產開發投資額及增速

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    相關報告：智研咨詢發布的《2019-2025年中國商業及零售業物聯網行業市場調查及發展趨勢研究報告》

全國商業地產開發投資額占比情況

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全國商業地產新開工面積及增長情況

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商業地產新開工面積占比情況

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    16年至今進入去庫存階段：14年后，新開工持續回落，銷售穩定提升，從供需端看，行業在2016年基本實現供需平衡，商業地產待售面積同比負增長，進入去庫存階段。

商業地產銷售面積及增長情況

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商業地產待售面積同比增速情況

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    2、零售物業獲新驅動力，供需均衡、未來租金或小幅上升

    電商重回線下布局。線上增量紅利陷入瓶頸，重回線下是主要趨勢。2018年網購用戶增速為6.8%，預計2019年將進一步放緩，增量失速不僅影響線上流量及交易規模，同時大幅提高獲客成本。2016-2017年主流電商獲客成本較2014-2015年增長近5倍，超300元/人。

中國網絡購物交易金額和增速

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    純電商平臺開始切入線下實體。2018年有10家大型電商開設線下體驗店，布局核心商圈的優質購物中心，在有限的空間內，充分利用AR、AI、電子價簽等科技在店內虛擬陳列商品，提升用戶體驗與品牌美譽度。

    零售物業用房去庫存階段性完成，目前供需基本平衡。商業營業用房庫存在2016年達到峰值，隨著新開工持續回落、銷售復蘇，待售面積已經連續3年負增長。18年銷售面積較17年有所下降，但銷售金額保持正增長，同時18年新開工繼續回落，預計庫存有進一步下降的空間，整體市場維持一個相對供需平衡的狀態。

全國商業用房銷量情況（萬方）

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全國商業用房庫存情況（萬方）

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    主要城市新增供應放緩。2019年，中國主要17個城市預計將迎來760萬方的新增供應。考慮到商場延期開業的現象時有發生，實際開業面積預計于2018年持平，同時，預計新項目開業率持平或略優于2018年。

中國主要17城市零售物業市場供需情況

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    大多數重點城市維持原先風險評級。國內主要17個重點城市零售物業預計的19年供應風險大體與18年持平：其中蘇州由于整體購物中心供應不多，無錫因為優質項目調改完成，風險度降低；而重慶19年將迎來86萬方的新增寫字樓供應，將加劇項目間對于品牌的競爭壓力。

17個主要城市供應風險預測

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中國17個主要城市購物中心首層租金增長預測

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    租金或小幅上漲，但增速依然乏力。2019年除開青島和重慶，因老商圈持續低迷及購物中心供應過剩，導致租金依然在下行通道內；其他主要城市租金整體預計19年維持小幅上漲趨勢。同時，研究還表明運營經驗對租金收入的提升作用明顯。