一、文旅地產行業發展現狀分析

    文旅地產相較于住宅地產，可以說是住宅地產的補充和延伸，也可以說是住宅地產的2.0版。地產的本質是為人們居住服務的，有住宅屬性的同時，也涵蓋了文化、旅游和商業等附加元素，是地產中的輕奢品。

    文旅地產的核心其實并不是地產，它是作為一種綜合型地產業態，是想要達到“吃喝玩樂住行”的高度融合的產業。文旅地產是“文化+旅游+地產”的發展格局，它的產品形式是文旅產品體驗和服務。

    文旅地產是旅游業和地產業的結合，二者相融擦出的火花，是地產中的輕奢品。

    按照項目賣點來區分，我國文旅項目種類主要以山地、濱海、湖濱、主題公園為主。近年來特色小鎮的發展也較為迅猛，相信未來特色小鎮也將成為文旅地產的主流之一，其中文旅小鎮占4%、主題公園占13%、濱海占13%、山地占24%、湖濱占29%。

文旅地產構成

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    相關報告：智研咨詢發布的《2019-2025年中國房地產行業市場競爭現狀及投資方向研究報告》

按照產品類別來區分，國內的文旅地產可分為四大類型

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    隨著文化旅游成為我國經濟社會發展中最具活力的新興產業，越來越多的房企將文旅地產作為開啟利潤新增長點的一個窗口，紛紛搶灘布局。然而，房企進軍文旅地產發展卻并不順利。

    文旅市場無疑成為當下的風口，也給節奏暫時減慢的旅游市場增加了新的活力。2012年我國國內旅游人次29.57億人次，旅游收入2.27萬億元。2018年國內旅游人次達55.4億人次，同比分別增長10.76%。旅游收入達5.13萬億元，同比增長12.3%。

2012-2018年中國旅游人次走勢

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    2012-2018年中國旅游收入走勢

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    根據測算，中國都市中休閑客群人口數量增長迅速，從2000年的456萬人增至2017年的1.8億人，年復合增長率為24%。預計至2020年，都市休閑客群人口數量達到2.5億人，約占總人口的18%，2030年這一數量達到3.9億人，約占總人口的27%。休閑游客的增多，讓市場開始成熟，主題公園、民宿、度假酒店、特色小鎮、田園綜合體、全域旅游等文旅地產細分類型變得大有作為。

中國都市中休閑客群人口數量預測

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    二、文旅地產的發展趨勢

    1、去房地產化回歸旅游本質

    2018年4月，發改委等五部門聯合印發《關于規范主題公園建設發展的指導意見》，該意見要求嚴禁以主題公園建設名義占用各類保護區或破壞生態，嚴格控制主題公園周邊的房地產開發，不得與主題公園捆綁供地和審批。

    由此可見，“以地產形式短線套取暴利”的發展模式已經難以為繼，市場需求的轉變促使文旅地產轉型升級，逐步實現旅游業、文化產業、房地產業密切結合，告別以往單一的房地產業態和文旅概念，真正解決市場所面臨的需求。

    未來的文旅地產將會往兩個方向發展：一是專注于做旅游，通過建設優秀的度假區帶動周邊房地產銷售；二是結合文化產業來做旅游，通過文化產業帶動景區的人氣，實現商業收益。

    2、多樣化盈利向產業靠攏

    過去，企業盈利主要來源于地產銷售，后期的物業管理、租賃服務等僅占很小比重，未來為了獲取更大的利潤空間與持續穩定的收益，開發企業勢必要找到新的盈利模式。

    目前較為創新的運作模式有：文化產業+資本運作、產權出售+商業運營、區域開發+IP產業鏈。

    3、營銷模式向運營模式轉變

    目前，單一的營銷模式已經逐步被市場淘汰，一些按照傳統地產形式開發的文旅項目也逐漸沒落，行業將迎來新一輪洗牌。門票銷售逐步向商業運營轉型，而商業的載體必然是產業，多元化的產業能夠促進當地的消費，注重后期運營的文旅項目將是未來的走向。

    4、觀光向體驗轉變

    目前文化體驗成為了游客的重要需求之一，文旅地產要更重視文化產業的建設落地。據中國旅游協會公布的數據統計，我國58%的旅行者在計劃旅行時，更愿意把錢花在“體驗”而非“物質”上。國內文旅正在由純觀光向深度體驗游轉變。

    未來，文旅項目當中諸如生態游、探險、深度游將越來越受到市場歡迎，各種戶外游樂設施也將變得更為常見。