一、中國物業管理起步較晚，94年進入法制管理

    物業管理最早起源于19世紀60年代的英國，當時正處于第一次工業革命，大量農村人口涌入城市，帶動對城市住房需求的急劇增長，城市原有的房屋及設施難以滿足人口增長的需要。一些開發商修建了一批簡易住宅以低廉租金租給貧民和工人家庭居住，由于住宅設施極為簡陋，環境條件差，不僅承租人拖欠租金嚴重，而且人為破壞房屋設施的情況時有發生，嚴重影響了業主的經濟收益。當時有一位名叫奧克維婭希爾（OctaviaHill）的女士為在其名下出租的物業制定了一套行之有效的管理辦法，要求承租人嚴格遵守，有效地改善了居住環境，并使業主的經濟效益得以修復，首開物業管理的先河。自此，物業管理逐漸得到業主和政府有關部門的重視，并被推廣至世界各國。

    我國的物業管理行業誕生于20世紀80年代。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房產管理的專業公司深圳市物業管理公司成立。1985年底，深圳市房管局成立后，到1988年，由企業實施管理、房管局進行監督的住宅小區管理體制在深圳市已基本形成。1992年6月，廣州世界貿易中心大廈交付使用，并由香港第一太平和廣州珠江物業酒店管理公司共同管理，開創了國內甲級寫字樓管理的先河。1993年6月30日，深圳市物業管理協會正式成立。1994年3月23日，國家建設部發布了《城市新建住宅小區管理辦法》，標志著我國物業管理開始邁向法制化的軌道。1994年7月，深圳頒布了《深圳經濟特區住宅物業管理條例》，為我國第一部地方性物業管理法規，并于同年11月1日開始執行。

中國物業管理行業發展歷史

資料來源：智研咨詢整理

    二、政策演變：03年頒布《物業管理條例》，監管趨于市場化，目前行業政策總體偏友善

    2003年，《物業管理條例》國務院令第379號公布，成為物業管理行業的綱領性文件，標志物業管理的法制法規建設的完善。同年，國家發改委、建設部發布《物業服務收費管理辦法》，規范物業服務收費行為。

    2017年，國務院取消一批行政許可事項的決定，取消物業服務企業一級資質核定審批，住房城鄉建設部加強事中事后監管。

    2019年1月，江蘇省明確空置房物業服務費不再減免；深圳市住建局與市發改委發布《深圳市住宅物業服務收費指導標準(征求意見稿)》，多層住宅物業服務收費指導標準最高為2.20元/平方米*月，高層住宅物業服務收費指導標準最高為5.63元/平方米*月，比目前施行的住宅物業服務收費指導標準均有提高；目前來看，物業管理行業政策總體偏友善。

中國近幾年物業管理行業政策法規情況

資料來源：智研咨詢整理

    三、 中國物業管理模式及領域呈現多元化發展

    物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，按照物業服務合同的約定，對房屋、配套設施及相關場地進行的維護、養護和管理工作。一般情況下，國內物業管理企業的選用是由業主大會決定，業主委員會應當執行業主大會的決議。經專有部分占建筑物總面積50%以上且總人數50%以上的業主同意，業主委員會應代表業主大會與物業服務企業簽訂協議。國內物業管理行業基本的商業模式為基礎服務與增值服務并行的模式，基礎服務主要是以物業管理服務、工程服務形式提供。

    1．收費模式：包干制為主酬金制為輔

    國內物業管理費收費中，包干制收取固定費用，酬金制收取固定比率費用，目前包干制占市場主流。

    當物業服務費按包干制收取時，所有收到的物業服務費將記錄為收入，而提供物業管理服務產生的所有開支將記錄為成本或開支。但是采用包干制可能會因為提前收取實現協定的金額作為服務費，如果服務費不足以支付所有開支時，物業管理公司并不能向業主收取差額，可能會在另一方面對企業的盈利能力和財務狀況產生不利影響。

    酬金制在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔，目前采取酬金制的公司相對較少，例如彩生活。酬金制優勢在于費用更加透明，業主對物業管理企業的費用支出可以監控，更加體現了業主的自主管理。缺點在于需要對物業管理企業進行賬目監督和審計，要求業主對物業管理有較高的認識水平和專業水平。且酬金制操作相對復雜，對于人口密集的住宅小區來說，召開業委會實行較難。

物業管理企業主流收費模式對比

資料來源：智研咨詢整理

    2、物業服務從基礎服務延伸至增值服務

    從服務類型來分，物業管理服務包含基礎物業服務和增值服務。其中，增值服務根據服務對象的不同，分為非業主增值服務和業主增值服務。基礎物業服務包括包干制物業管理服務和酬金制物業管理服務，提供綜合管理、秩序維護、工程維護、環境保潔、綠化養護等服務。非業主增值服務包括案場服務和顧問咨詢服務，案場服務為售樓處現場提供標準化與專業化的客服、禮賓、保潔等服務；顧問咨詢服務則為開發商、承建商、物業服務企業提供與物業服務相關的專業咨詢服務。業主增值服務為住戶提供的個性化專項服務，如家政服務、私人綠化服務、室內維修服務等。此外，物業服務還包括工程服務，包含設備安裝服務、維修和保養、設備租賃等服務。

物業管理服務類型

資料來源：智研咨詢整理

    3、70%物業管理服務集中在住宅領域，多元化發展在提升

    從物業業態來分，國內物業服務行業目前服務多類業態，包括住宅物業、商業物業、辦公樓物業、公眾物業、產業園區物業、學校物業、醫院物業等多種業態，截至2017年末，各類型業態管理面積占比分別為69.9%、8.7%、9.1%、1.8%、4.1%、1.7%、0.6%、4.3%，物業業態呈多元化發展趨勢。例如新城悅主要拓展住宅類物業，中航善達專注商辦類物業服務，碧桂園服務除了住宅業務還拓展城市服務業務等。

中國物業管理費服務細分領域占比格局

資料來源：智研咨詢整理

    四、中國物業管理服務行業及企業發展現狀

    1、城鎮化率上升推動物業管理服務面積穩步增長

    截至2017年末，全國物業管理行業管理面積達195億平米，同比增長5.5%，2009-2017年CAGR為6.6%，行業管理面積穩步提升，并仍處于規模成長期，預計2018年規模增至208億平米。

2012-2018年全國物業管理面積統計

資料來源：智研咨詢整理

    截至2018年，我國城鎮化率達59.6%，低于1990年日本的77%，并低于1970年美國的81%。而美國和日本分別在1940年和1955年達到了56.5%和56.1%，城鎮化率50%-70%在國際上均為快速城市化階段，城鎮化率快速提升將推動行業管理面積穩步提升。

2008-2018年中國城鎮化率走勢圖

資料來源：國家統計局

    另外，自2000年起，房屋累計新開工面積減去累計竣工面積，得到的累計未竣工面積快速提升，預示著行后續竣工面積以及管理面積將快速提升。

2012-2018年全國商品房新開工和竣工面積走勢圖

資料來源：國家統計局

    2、物業百強企業規模突破3000萬平，集中度顯著提升

    截至2017年末，全國物業管理百強企業管理面積均值達3,163.8萬平米，同比增長16.1%，2008-2017年CAGR為19.9%，高于行業2009-2017年的CAGR為6.6%，表明集中度逐步提升。

    根據智研咨詢發布的《2019-2025年中國物業管理行業市場競爭現狀及投資方向研究報告》數據顯示：截至2017年末，全國物業管理百強企業儲備面積均值達420.0萬平米，同比增長84.6%；百強企業項目數量均值178個，同比增長7.2%；單個城市管理面積均值達113.0萬平米，同比增長16.1%，規模擴張的同時伴隨著城市深耕。

2014-2017年百強物業管理規模與市場份額變化情況

資料來源：智研咨詢整理

    2017年，百強企業中有開發背景的企業共147家，這些企業的在管面積中，有近六成來自兄弟開發商。2017年，全國商品房銷售面積達到16.94億平方米，比上年增長7.7%，百強企業受益于兄弟開發公司的規模擴張，管理面積顯著提升。此外，并購回歸理性，更加高效，仍然是規模突圍、提速發展的重要手段。2017年，百強企業并購行為更加謹慎，對潛在標的選擇更加嚴格，主要從完善產品與區域布局等角度，開展高質量并購。

2017年以來部分百強企業兼并收購情況

資料來源：智研咨詢整理

    3、住宅物業占比下降，綜合性物業服務快速發展

    2017年，百強企業在管面積中，住宅物業占比69.9%，較2016年下降3.3pct，商業物業、辦公物業、工建、工商等其它類型物業分別占比8.7%、9.1%、12.4%，較2016年分別+2.5pct、+2.0pct、-1.1pct。在住宅物業總量快速提升階段，商辦和工建物業仍保持占比穩定甚至提升，多種業態全面發展。

2014-2017年在管面積分業態類型 單位：%

資料來源：智研咨詢整理

    4、一線物業費用明顯高于二三線城市

    2017年，百強企業全國平均物業費單價為4.26元/平米/月，同比增長0.2%；分城市能級來看，一線、二線、三四線城市物業費單價分別為7.12元/平米/月、3.67元/平米/月、3.58元/平米/月；分業態來看，辦公物業服務費最高，達7.88元/平米/月，商業物業服務費為7.02元/平米/月，住宅物業服務費最低，為2.30元/平米/月，公眾物業、產業園區物業、學校物業、醫院物業和其他類型物業服務費分別為3.78元/平米/月、3.64元/平米/月、3.41元/平米/月、6.88元/平米/月和5.98元/平米/月。

2015-2017年中國百強企業分城市能級物業費單價 單位：元/平米/月

資料來源：智研咨詢整理

    四、未來方向：打造社區生態，充分挖掘需求

    世界銀行、主要國家和地區消費結構的統計資料表明，人均GDP超過3000美元，人們的生活方式將發生很大變化，基本生活消費比重明顯下降，發展享受型消費上升。在歐美國家，社區服務占據社會商業服務總支出的60%以上，而在中國，目前整體水平不足30%。

    目前，頭部物業服務企業已紛紛將目光瞄準社區消費場景，并試圖通過打造社區平臺的方式進行融合。在基礎物業服務方面，通過互聯網管控平臺實現各項服務的可視、可識、速答和統籌，從而實現省工、省時、降本、增效。在增值業務方面，可以將資訊推送、鄰里社交、公共服務和社區O2O相結合，將業主的各項需求進行集合，從而形成社區生態圈。