全中國只有一個海南島。正是基于獨一無二的地理和氣候條件，海南成為旅居和投資房地產天然的熱土。

    正值海南島自貿區一周年，及海南最嚴限購一周年之際，關于海南房地產政策的任何動向，很容易讓島外群眾產生海南島房地產調控出現松動的錯覺。

    自2018年4月22日開始，海南開始實施最嚴全域限購。海口、三亞、瓊海這些城市需要五年社保或個稅才有資格買房；其他原本未限購區域也要求兩年社保或個稅。這直接封死了島外投資客的路徑。

    完全超越一線城市的房地產調控政策，殺傷力自是不容小覷。

    單就2019年一季度來說，4月18日發布的數據顯示，海南省的房地產開發投資下降34.6％，房屋銷售面積同比下降64.1%至185.73萬平方米；房屋銷售額僅316.22億元，同比也大幅下降58.8%。

2013-2019年一季度海南省商品房銷售面積及增速

資料來源：海南省統計局、智研咨詢整理

2013-2019年一季度海南省商品房銷售額及增速

資料來源：海南省統計局、智研咨詢整理

    2018年至今，海南省房地產限購的影響非常明顯，商品房銷售市場增速腰斬給當地經濟也造成了較大的經濟損傷。海南省房地產依賴度較高，為保持當地經濟正常持續發展，2019年3月15日，海南省住房和城鄉建設2019年度工作會議上決定，房價總原則上均價不能上漲，但要避免采取“天花板”一刀切的方式，按區域和項目科學合理定價。

    但前提是，“2019年海南繼續嚴格執行全域限購政策，嚴格落實調控任務，保持調控政策的連續性、穩定性，堅決遏制房價上漲。”這意味著，項目預售價放開幾乎不可能。

    隨后在3月29日，海南出臺《關于完善人才住房政策的補充通知》，強調了對一些引進人才在海南買房的資格和信貸有些照顧，并非對所有島外人員放開。

    相比這些政策引起的市場躁動，海南本地從業人員到鎮定得多。雖然看上去購房客戶的門檻在放松，但是房地產供應端在收緊。

    海南省已要求各個市縣必須按照計劃安排當年的住房建設指標，項目沒有獲取年度計劃指標的，無法辦理相關手續，土地、規劃、建設、銷售各個審批環節均受限。這意味著，以前房企在海南所囤下來的住宅用地，將不能再繼續進行地產開發。

    政策這么“一松”“一緊”下來，就可以明顯看到政府現在的調控力度依然很嚴格，雖然有政策口子，提出避免“限價一刀切”，但同時也要求30天內完成備案，目前仍未看到限價細則出臺。

    2018年海南房地產銷售超過百億的房企仍然有碧桂園、雅居樂、恒大和融創，這四家均為在海南深耕或重倉型房企。但業績分化也明顯，TOP4房企占TOP10房企成交總金額的七成左右，與第二梯隊拉開了非常大的距離。

    海南島的最嚴限購自然帶來了一輪殘酷的洗牌過程，那些當初猶豫遲遲沒有落地生根的房企或將就此痛失入場券，而重倉下注的企業則保留了火種。

    在眾多重倉海南的房企中，雅居樂是非常特殊的存在，這家廣東房企的雞蛋，多數放在了陵水縣的籃子里。陵水縣屬于北緯18度地區，常年的氣溫與三亞差距很小，具有得天獨厚的地理優勢，這對于內地去海南島購房主要圖冬季天氣暖和的人來說，自然是僅次于三亞。

    2017年，海南市場火熱時，雅居樂全年銷售897.06億元，同比大漲52.36%。其中陵水清水灣項目單盤既有178.9億元銷售，占2017年業績的五分之一。而2018年，海南市場只貢獻了約100億銷售額，大幅下滑，這也直接導致雅居樂在2018年沒有完成年初定下的目標。

    根據官方統計數據，2018年，該縣地區生產總值完成159.2億元，同比僅增長0.5%，增速排名海南省倒數第二。而僅僅一年前，陵水縣的GDP增速高達8.3%，并列海南省第一。

    雖然陵水縣只是海南發展過度依賴房地產的一個極端案例，但這種極端背后也揭示了經濟運行的巨大硬傷。

    一般而言，房地產開發投資占GDP比重，可以用來衡量當地經濟對房地產的依賴程度，占比越高， 說明經濟對房地產的依賴度越高。2018年前三季度，海南房地產開發投資占GDP比重為34%，在全國所有省份中排名第一，遠超第二名安徽省的22%。

    根據智研咨詢發布的《2019-2025年中國海南房地產行業市場深度調研及投資前景研究報告》數據顯示：2018年，海南省固定資產投資（不含農戶）比上年下降12.5%。其中，房地產開發投資下降16.5%，非房地產開發投資下降8.4%。 海南省房屋銷售面積1432.25萬平方米，比2017年下降37.5%；房屋銷售額2083.29億元，下降23.2%。

2013-2018年海南省房地產開發投資占GDP比值

資料來源：海南省統計局、智研咨詢整理

    這直接導致2018年海南海南省GDP增長5.8%，低于預期目標1.2個百分點，在全國各省GDP排名中倒數第四。剔除房地產業后，海南省2018年全年GDP（不含房地產業）增長7.6%。

海南各區縣2017和2018年GDP對比 單位：億元

來源：海南省統計局

    更為殘酷的是，海南前期房地產投資滯后效應帶來的下行壓力預計還將繼續，而2019年或將迎來更嚴苛的考驗。

    海南省房地產投資占比在2015年達到近十年來的峰值，占海南省固定資產投資總額的55.6%，2016年海南省房地產投資占比是近十年來的次峰值，占比53.2%。

    海南省固定資產投資對GDP的影響峰值大約會出現在3-4年后，即2015年至2016年的投資結構的最大效應將會在2019年前后出現，而此時恰逢海南房地產調控最嚴厲時期，這部分滯后的投資效應不但不能顯現，還會對經濟增長帶來一定的下行壓力。

    還有更糟糕的，因為房地產前期投資占比過高，對生產類投資具有明顯的“擠出效應”，海南省原存量產業發展內生動力不足的狀況會有所顯現。

    至此，再回看前述所謂“政策松動”即不難發現，其根本用意并不在為樓市打補丁，而是為產業調整、招商引資和人才引入做鋪墊。

    2018年，海南進行了轟轟烈烈的“百日大招商”。截至2019年年底，海南省共簽署各類協議230個，已注冊項目公司106個，其中已落地并開工建設的項目54個，有58家企業申報總部企業。最終，有30家企業被認定為總部企業，其中海口市22家，三亞市8家。

    這30家企業中，太平金融認定為跨國公司地區總部，阿里巴巴（海南）有限公司、中免集團（海南）運營總部有限公司等22家企業認定為綜合型（區域型）總部，其他7家企業被認定為高成長性總部。可以看出，綜合型總部或區域總部成為海南落地總部企業主體。

    但是上述項目落地經營情況還處于起步階段，總部經濟2018年全年僅為海南海南省GDP增長貢獻0.2個百分點，新增動能發揮作用還要培育，短期內無法彌補由于房地產業下滑造成的缺口。

    就2018年來說，電信和互聯網產業，以及旅游業的較快發展，是主導海南非房地產業增長的主要力量。兩大行業2018年拉動GDP增長4.6個百分點，對非房地產業貢獻率達59.9%。

    人口方面，2018年年末海南海南省常住總人口934.32萬人，比2017年末增加8.56萬人。百萬人才進海南，也還需更多努力。海南省要擺脫對房企地產依賴、重新調整產業結構的決心已經表露無遺。