物業管理是指通過選聘物業服務企業，由物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。物業行業提供的主要服務可分為物業服務與增值服務，其中物業服務包括包干制物業管理服務、酬金制物業管理服務、案場服務和顧問咨詢服務。

    1、人工成本是最大的成本，物業管理行業是人力密集型行業。

    2017年百強企業營業成本構成中人員費用占比達到 55.84%，是行業最大的成本，各地最低工資標準不斷提升，我國人口紅利消失導致我國整體人力成本的提升，也導致了本行業人工成本的攀升，成本控制是物業企業很重要的運營指標。

2017年百強企業營業成本構成情況

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    相關報告：智研咨詢發布的《2019-2025年中國物業管理行業市場專項調研及投資前景分析報告》

    百強企業多舉措化解成本。1）技術創新對沖成本壓力。百強企業積極引入智能科技設備， 實現基礎服務自動化，構建社區服務生態管理系統，運用服務機器人。2）適度增加外包比例，有效降低剛性成本。

增加外包比例，降低成本

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    2、物業項目續約率高，存在天然的客戶粘性。

    物業行業具有天然粘性。物業服務收繳率維持在 94%以上，項目續約率維持在 98%以上， 物業服務企業存在天然的粘性。重點物業服務企業滿意度維持在 80%以上，業主比較關心的三項指標為物業客戶服務、安全秩序管理、物業人員素質，同時綠化養護、清潔衛生及社區文化活動等關注度有所提升。

百強物業服務企業物業費收繳率、項目續約率

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重點企業物業服務滿意度

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    城鎮化為物業行業發展開拓廣闊市場空間。2017 年我國城鎮常住人口 8.13 億人，城鎮化率 58.52％，比 2016 年末提高 1.17 個百分點。中國常住人口城鎮化率距離發達國家 80％的平均水平還有很大差距，也意味著巨大的城鎮化潛力。預計未來數十年我國仍將進行城鎮化，城鎮化將帶來房屋竣工面積持續不斷增加，這為物業行業發展開拓了廣闊發展空間。

中國城鎮化率

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    全國房屋竣工面積帶動物業管理面積增加。 2017 年全國物業管理面積達到 195 億平方米， 2009-2017 年 CAGR6.59%， 2017 年較 2009 年物業管理面積增加 78 億平方米，基本上與全國房屋竣工面積一致。到 2020 年全國物業管理面積達到 235 億平方米，物業管理市場的增長潛力巨大。目前基本上新開發住宅、寫字樓等都配有物業公司，且新房物業費定價較高。新開發房屋，物業公司很多在顧問期會參與到前期布局，設臵更科學，且設備較新，日常維護較容易。

全國物業管理面積（億平方米）

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房屋新開工、竣工、商品房銷售面積（億平米）

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住宅、辦公樓、商業營業用房竣工面積（億平米）

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    存量房帶來的巨大物業市場空間。目前存量房屋物業公司覆蓋率較低，隨著部分地區政府推動老舊住宅區引入物業管理，增量房、存量房以及老舊住宅區為物業管理行業提供了巨大的市場空間，根據測算存量房中沒有物業管理的面積達 105 億平方米。
到 2020 年基礎物業管理市場規模可達1.2萬億。全國物業服務企業2017年經營總收入約為 6000 億元，較2012年全國3000億市場規模增長了100%。預計到2020年，全國基礎物業管理市場規模約為1.2萬億元。

我國基礎物業管理市場規模（億元）

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    百強物業管理類型中住宅面積最大。百強企業各物業類型面積占比中住宅占比最大（69.85%），其他物業類型占比由大到小分別為辦公物業（9.12%）、商業物業（8.65%）、產業園區物業（4.12%）、公眾物業（1.76%）、學校物業（1.65%）、醫院物業（0.6%）。各類型物業服務收費標準由高到低分別為辦公物業（7.88 元/平方米/月）、 商業物業（7.02元/平方米/月）、 醫院物業（6.88 元/平方米/月）、公眾物業（3.78 元/平方米/月）、產業園區物業（3.64 元/平方米/月）、學校物業（3.41 元/平方米/月）、 住宅物業（2.3 元/平方米/月）。辦公樓和商業營業用房竣工面積增速高于住宅增速， 未來百強企業營收及凈利潤增速仍將保持較高水平。

2017年百強企業各物業類型面積占比

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百強企業各物業類型物業服務費收費標準（元/平方米/月）

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