2018年中國物業管理行業市場規模及未來發展趨勢分析【圖】

物業管理李玲玲 2019-01-17 05:29 來源：智研咨詢

根據《物業管理條例》的相關規定，物業管理是指通過選聘物業服務企業，由物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

1、行業發展歷程

物業管理最早起源于 19 世紀 60 年代的英國，有其深厚的歷史背景，當時正值第一次工業革命大爆發時期，農村人口紛紛涌入工業城市，人口集聚對居住房屋的需求也日益增長，但由于對聚居的人口及居住的房屋無相應的規范管理措施，引發了房屋毀損嚴重、生活垃圾雜亂堆放及居住環境日益惡化等一系列社會問題。當時，一位名叫奧克維婭•希爾(Octavia.Hill)的英國業主為自己的出租物業制定了一套規范租戶行為的管理辦法，以防止大量從農村涌入城市的住戶對自己房屋的毀壞，優化了居住環境，也受到政府及其他業主的關注，隨后英國還成立了非營利性行業組織，即皇家特許屋宇經理學會（CHI），標志著規范業主行為的“早期的物業管理活動”正式出現，物業管理初具雛形。

19 世紀末，隨著建筑材料及建筑技術水平的提升，鋼結構建筑與電梯的廣泛運用，且第二次工業革命加快了西方國家城市化進程，高層住宅和寫字樓大量出現，對管理維護樓宇及其設備的專業化、規范化提出了更高的要求，現代物業管理應運而生。 1908 年，由美國芝加哥大樓的所有者和管理者喬治•A•霍爾特組織的芝加哥建筑物管理人員組織 (CBMO——Chicago Building ManagersOrganization)召開了第一次全國性會議，宣告了全世界第一個專門的物業管理行業組織的誕生，標志著現代物業管理正式揚帆起航。我國現代意義上的物業管理最早出現于 20 世紀 80 年代初期的深圳，這得益于改革開放初期深圳毗鄰香港的區位優勢，最早管理的物業也是港資商品房。我國物業管理從東部沿海到內陸，從業態單一到多樣化，經歷了三個主要發展階段：

（1） 1981 年至 2003 年：起步初創階段

起步初創階段以深圳市第一家物業管理公司，即深圳物業管理公司于 1981年 3 月 10 日正式成立為標志。這一階段，由于缺乏統一的全國性物業管理方面的法律法規，物業管理公司的專業化、規范化水平不高，行業集中度較，且物業管理往往作為房地產開發企業的內設部門而服務于自身開發的物業項目，盈利能力整體較差。

（2） 2003 年至 2014 年：規范化發展階段

規范化發展階段以我國第一部全國性的《物業管理條例》于 2003 年 9 月 1日頒布實施為標志。這一階段，物業管理公司得益于全國統一的《物業管理條例》的規范指導，物業管理的規范化與法制化水平逐步提升。得益于房地產行業快速發展的十年，物業管理面積呈現爆發式增長，物業管理市場藍海已初步形成。但是，由于物業收費實行政府指導定價，且多數物業公司未從房地產開發企業內設服務部門蛻變成專業化、公司化運作的物業服務公司，這一階段的物業管理市場化水平仍較低，物業管理公司的獨立性仍較差。

（3） 2014 年至今：市場化運作階段

市場化運作階段以全國第一家物業上市公司，即彩生活（1778.HK）于 2014年 6 月在香港上市和發改委于 2014 年 12 月頒布《關于放開部分服務價格意見的通知》為標志。發改委頒布的《關于放開部分服務價格意見的通知》，明確指導地方放開非保障性住房物業服務價格，鼓勵市場通過競爭提供質優價廉的多樣化服務，后續逐步全面取消物業服務企業資質，為物業服務行業帶來更大的發展空間。彩生活在香港上市，邁開了物業服務公司登錄資本市場的大門，國內物業公司紛紛選擇登陸港交所、新三板甚至國內 A 股市場，通過資本市場募資引入新技術、新業態，提高服務的技術含量和產品附加值，并借助資本市場實施并購重組以擴大市場占有率、提升物業管理規模，我國物業服務企業已經開始從粗放式傳統服務業向集約式現代服務業轉變，物業管理業務也開始從房地產開發業務的附屬品，向自主經營，為業主提供多元化服務，市場化的方向發展。

2、我國物業管理行業發展現狀

（1）物業管理行業整體規模持續增長

隨著我國城鎮化水平與居民收入水平的不斷提高，房地產市場發展帶來的新增住房建筑面積的累計疊加，物業服務需求持續旺盛。

一方面，房地產業發展持續帶動物業管理行業的發展。物業管理行業上游行業的房地產業經過長足的發展已步入成熟階段，當前宏觀政策雖不斷加強調控力度，但我國城鎮化趨勢不可逆轉，根據《國家新型城鎮化規劃（2014－2020 年）》確立的發展目標：常住人口城鎮化率達到 60%左右，戶籍人口城鎮化率達到 45%左右，努力實現 1 億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶，中國房地產行業及物業管理行業將隨著城鎮化水平提高而繼續發展。

2013 年至今全國房地產開發企業房屋竣工面積情況

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2018 年我國新增房屋竣工面積雖有所下降，但 2013 年至 2017 年連續五年均保持每年新增房屋竣工面積 10 億平方米以上，意味著為物業管理提供等量的新增物業管理面積。另一方面，我國物業管理行業的市場規模快速增長。2017 年全國物業管理面積約為246.65 億平方米，比 2014 年增加 71.15 億平方米，年復合增長率 12.01%，行業物業管理規模持續擴大； 2017 年全國物業服務企業共 11.8 萬家，比 2014 年增長18.2%，年復合增長率 3.97%； 2017 年全國物業管理從業人員約 904.7 萬人，比2014 年增長 29.4%，年復合增長率 9.9%。

（2）市場高度分散但行業集中度逐步提升

物業管理行業雖經 30 多年的發展，但仍處于初級發展階段，整體呈現“大市場，小龍頭”的競爭格局。截至 2017 年底，全國 11.8 萬家物業服務企業平均管理面積僅為 20.90 萬平方米，市場仍呈現高度分散的行業特性。隨著近年來規模企業的快發發展，或借助集團獲得多方位發展支持，或加速市場化進程，同時嫁接資本市場，聚焦平臺輸出、擴大兼并收購、創新商業模式等，多形式、多手段、多渠道不斷強化規模化發展，行業集中度逐步提升。2014 年至 2017 年間，百強企業市場份額占比從 16.28%增加至 32.42%，行業集中度進一步提升。

2014 年至 2017 年間百強企業市場份額占比

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同時，物業管理行業強者恒強的態勢繼續保持， 2017 年 TOP10 企業管理面積均值為 21,588.21 萬平方米，同比增長 14.59%；市場份額為 11.06%，與 2016年相比提高了 0.88 個百分點。百強企業內部也呈現出差異化的分布特征，規模較大企業優勢更加凸顯，規模較小的企業在各自細分領域力求穩定發展。 2017年度， TOP10 企業管理面積均值是百強企業均值的 6.82 倍， TOP11-30 管理面積均值是百強企業均值的 1.57 倍， TOP31-50 管理面積均值是百強企業均值的 0.63倍， TOP51-100 管理面積均值是百強企業均值的 0.37 倍。

（3）深耕主流市場凸顯城市集群效應

改革開放以來，隨著我國城鎮化的縱深發展，城市群集聚經濟、人口能力明顯增強，我國以城市群為核心的空間發展格局已基本形成，衍生出的巨大住房和物業管理需求為物業管理行業創造了更廣闊的發展空間。百強企業紛紛抓住城市群發展帶來的結構性機遇，開展針對性、差異化布局，依托城市群帶來的項目聚集優勢，強化規模效應。 2017 年度，百強企業 60.98%的管理面積位于五大城市群，其中，在長三角、珠三角、成渝、長江中游及京津冀五個主要城市群分布比例分別為 20.14%、 12.77%、 11.52%、 8.32%和 8.23%。

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（4）物業管理業態多樣化但仍以住宅物業為主

隨著我國物業管理行業的不斷發展壯大，物業服務公司在順應市場大勢依靠規模取勝的基礎上，不斷提升專業服務能力，拓展物業服務的業態范圍。物業管理除了傳統的住宅物業外，還有眾多其他物業管理類型，諸如辦公物業、商業物業、產業園區物業、公眾物業、學校物業、醫院物業等。這些管理業態同住宅管理相比較，具有更強的專業性，已發展成為物業管理行業中的重要分支，我國物業管理業態走上多樣化發展的快車道，物業管理行業加速向現代服務業轉型升級，物業管理向城市社會管理、公眾資產管理等方向延伸，未來物業管理業態將更加豐富。

但是，由于我國物業管理行業仍處于轉型升級階段，當前物業管理業態仍以住宅物業為主。2017 年度，百強企業住宅物業管理面積占總管理面積的 69.85%，辦公物業、商業物業、產業園區物業、公眾物業、學校物業、醫院物業和其他類型物業面積占比分別為 9.12%、 8.65%、4.12%、 1.76%、 1.65%、 0.60%及 4.25%；收入占比方面，住宅物業服務收入占百強企業基礎物業服務總收入的 59.72%，辦公物業、商業物業、產業園區物業、公眾物業、學校物業、醫院物業和其他類型物業面積占比分別為 14.41%、12.56%、4.26%、 1.62%、 1.56%、 2.14%及 3.73%。

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一方面，新增住宅面積仍是當前房地產增量市場的絕對主力軍；另一方面，隨著社區經濟的崛起，管理住宅物業的價值進一步凸顯，行業百強企業的兼并收購也以住宅物業管理項目為主，助推了行業百強企業中的住宅物業的占比提升。

2013 年至今，住宅面積占全國房地產開發企業房屋竣工面積情況

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（5）基礎物業服務外包已成行業慣例

物業服務企業通過將基礎業務外包，利用專業服務公司提供的優質低價服務，實現專業化、集約化管理，在降低企業經營成本的同時，聚焦核心業務，進一步提升專業服務水平。

從基礎業務外包項目數量占比來看， 2017年百強企業外包項目中，清潔服務外包項目數量占總項目數量的 60.25%，綠化業務外包項目數量占比為 3.14%，同比增加 1.14 個百分點，設備維護養護和秩序維護業務外包項目數量占比分別為 36.84%和 24.68%，較 2016 年分別增長 1.84和 0.68 個百分點。

3、物業管理行業發展趨勢

（1）向產業鏈上下游延伸趨勢加快

目前，伴隨著我國房地產市場從“增量”建設向“存量”經營市場的轉變，房地產企業紛紛開始關注與地產業務關聯性較高的社區服務領域，如萬科于 2013 年確立了全面城市配套服務商的轉型戰略，提出由提供單一住宅產品轉向提供基于生活幸福感的全系列、終身服務，積極拓展公寓租賃、社區商業、產業辦公、物流、教育等多項城市配套。物業管理行業在房地產行業發展的帶動下，也正在經歷屬于行業自身的重大變革，在傳統經營模式的保障下，一方面傳統的住宅物業銷售模式的升級以及房地產行業穩定的增量開發，為物業管理行業帶來較高的基礎增速；另一方面，物業管理企業自身尋求多業務拓展和平臺資源的嫁接，增加盈利模式和業績附著點，不斷向產業鏈上下游延伸。在互聯網、移動互聯網、大數據、云計算等高新技術與物業管理行業的深度融合過程中，物業管理行業積極通過打磨個性化、差異化和定制化服務，優化服務供給，拓寬業務收入來源，行業整體向產業鏈上下游延伸的趨勢加快。物業管理行業向產業鏈上下游延伸主要體現在以下幾個方面：

1）積極介入房地產價值鏈前期。物業服務企業憑借其豐富的管理經驗和專業服務能力，自房屋開發項目立項開始逐漸參與項目設計的討論和建議、督促建議的執行、設計并提出項目管理方案，為房地產開發企業提供顧問咨詢、案場服務及工程服務等。

2）圍繞“人”的社區生活提供多種增值服務。隨著我國消費升級及新技術向社區生活服務的滲透，社區生活服務的市場價值日益凸顯。物業服務企業在已為業主持續提供良好的物業服務基礎上，相較于其他企業，在與社區用戶粘性、獲客成本、信息溝通上具有相對優勢。物業服務企業通過新技術的應用，充分發掘客戶的有效需求，延展多樣化的增值服務，涵蓋社區空間運營、社區電商、社區教育、房屋經紀、金融以及美容美發、社區觀影及沐浴等個性化、差異化、定制化社區生活服務；

3）圍繞“物”的資產保值增值提升增值服務。一方面，房產的折舊、損壞等因素都可能造成房屋價值的降低，需要專業且長期、持續的維護保養來盡可能的減少折舊破損等對房產造成的減值，物業管理服務企業為業主提供專業的房屋日常維護保養成為資產保值增值的重要因素。另一方面，隨著人們對居住環境及社區服務品質要求的提升，高水準的物業管理也是社區以及房產價值提升的重要條件。相比較而言，有著更優秀管理質量、更多元化社區物業服務的新樓盤及二手房比周邊房價相對較高，物業管理能力也成為購房者考慮的重要因素之一。2017 年度百強企業在管二手房平均價格高出周邊二手房價格 9.06 個百分點，百強企業年套租金價格高于周邊年套均租金價格 6.88 個百分點。

（2）技術創新能效更加突出

物業管理行業正在實現由粗放型傳統服務業向集約型現代服務業的轉型升級進程中，在近年來人力成本逐年上升的大背景下，物業服務企業積極在物業管理中引入新技術、新設備，持續深入推進標準化、信息化、自動化、集約化、智能化、互聯化、物聯化建設，努力提高管理效率與服務質量，抑制成本上升對公司經營造成的不利影響。一方面，硬件方面，百強企業通過對設施設備進行機械化、信息化、智能化、互聯化、物聯化改造，大幅度降本增效、提高服務水平；另一方面，在軟件方面，百強企業建立智能化管控平臺，以標準化服務體系和管理系統，進一步開創智能化生態格局，提升管控效率。同時，上述高科技手段在物業管理日常活動中的廣泛運用，使復雜業務和重復性作業變得扁平化、智能化、集約化和標準化，降低物業服務企業用工人員數量和勞動強度，大幅降低企業的人工成本。截至目前，大型物業企業均已經初步建立智能化的物業管理系統，如停車繳費、門禁系統、物業繳費系統、手機 APP 等。

在物業管理行業深刻變革過程中，不斷有企業認識到新型信息技術對公司運營和管理模式再造的重要性，不斷加大對新技術新設備的投入。 2017 年度百強企業實現智能化投入均值為 716.22 萬元，較 2016 年提高 49.82%；百強企業人均在管面積為 5,912.97 平方米，同比增長 12.49%。由此可見，新技術投入對降低物業服務企業運營成本效果顯著。

百強企業2013 年至 2017 年智能化投入對降低人工成本的情況