房地產企業是典型的高杠桿企業，利潤增長主要由利潤率和周轉率決定。對于房地產企業來說，從拿地、建設開發、銷售到回款整個周期越快，那么企業銷售規模就會越快增長，特別是在2018年，融資明顯收緊后，通過加速周轉保證規模和利潤成為主流房企的通用做法。

    國內從拿地到開盤的流程大致可以分為兩個階段,階段一主要工作是方案的論證、確定和設計。階段二主要工作是按照設計成功進行施工直到達到預售條件，這個階段的主要差異是各地預售條件的限制，不同城市間的差異可能會超過6個月。

從拿地到開盤的流程圖

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    當前住宅和商業是全國商品房銷售的主要組成部分，2018年上半年，住宅商品房銷售額占比為84.55%，商業商品房銷售額占比為8.62%，二者合計占據全國商品房銷售額的比例達到93.17%。

2008-2018年住宅商品房銷售額占總份額比重圖

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2008-2018年商業商品房銷售額占總份額比重圖

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    新城控股堅持住宅地產與商業地產雙核驅動的戰略模式，新城控股一直堅定深耕長三角，逐步邁向全國的戰略，確立了高周轉模式，銷售呈現高增速。

2013-2018H1年新城控股營業收入及YOY圖

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2013-2018H1年新城控股凈利潤圖

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2014-2018H1新城控股的合同銷售金額和面積

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   2018年上半年，新城控股實現銷售額953.11億元，同比增長94.17%，已完成全年1800億銷售目標的53%，至2018年上半年，公司總土儲超8600萬平方米，保證公司未來3-4年發展。2018年新城控股可售貨值達3000多億元，能夠有力保障1800億年度銷售目標的實現。

    2017年公司住宅銷售、綜合體銷售和物業出租收入占公司總收入的比值分別為54%、42%和2%，物業銷售占公司總收入合計達到約96%。

2017年新城控股各業務占比情況圖

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2012-2017年新城控股各業務占比變化情況圖

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2017年銷售區域貢獻情況圖

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    新城控股專注加強住宅項目多樣化發展，住宅地產開發業務的主要產品為各類商品住宅，包括中高層住宅、低密度的多層住宅與別墅等。2017年，公司商業地產板塊包括綜合體銷售和物業出租在內，共實現營業收入179.75億元，同比增長57.33%。

2012-2017年新城控股拿地金額占銷售額的占比圖

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2017年新城控股新增土儲地區分布占比圖

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2017新城控股新增土儲城市分布占比圖

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新城控股拿地占比圖

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    “住宅+商業”模式即開發前期多為住宅，通過住宅銷售回籠資金，同時也為后續商業項目提供穩定客流，對于核心商業購物中心采取只租不售的模式，伴隨著商業項目成熟獲得后期穩定的租管收入和資產溢價收益。

2014-2018H1新城控股預收賬款及增速圖

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    固有優勢區域持續深耕的同時加速全國化布局，不斷擴大自身在區域的品牌影響力，有望繼續獲得優異的市場表現。

    物業銷售和出租項目預計將繼續保持高速增長態勢。憑借著具備差異化競爭優勢的“住宅+商業”雙輪驅動模式，以及優異的逆周期拿地能力，前瞻性布局長三角等都市圈泛二線及其它低能級城市，住宅產品將顯著受益本輪地產調控下核心都市圈需求外溢以及二線城市人才引進新政帶來的引致需求，商業項目則有望憑借具備現金流優勢的“以售養租”模式實現快速擴張。

    相關報告：智研咨詢發布的《2019-2025年中國房地產行業市場現狀分析及投資前景預測報告》