2018年全年土地市場降溫趨勢明顯。近日，易居房地產研究院公布的數據顯示，2018年全年受監測的40個典型城市全年累計土地成交建筑面積56789萬平方米，自2018年10月份以來同比增速快速回落。

    土地成交溢價率創新低
    截至2018年12月末，40個典型城市土地成交均價為4246元/平方米，環比上漲1.3%，同比下跌13.7%。從歷史數據來看，40城土地成交均價漲幅自2016年9月達到峰值之后便一路震蕩回落，2018年3月進入負區間，同年10月份以來由于一線城市土地成交建筑面積有所增長，成交結構變化導致40城地價同比跌幅有所收窄。

    分不同類型城市來看，2018年全年，一線城市土地購置面積同比微幅增長1.4%，成交均價同比下跌12.9%;二線城市土地購置面積同比增長14.7%，成交均價同比下跌14.1%;三線城市土地購置面積同比增長14.9%，成交均價同比上漲12.7%，量價齊升。

    從土地成交溢價率來看，2018年，尤其是三季度以來，多地土地流拍頻現，低溢價甚至底價成交成為常態，全年40城土地成交溢價率同比下跌13.2%，創2010年以來新低。

    業內人士分析指出，事實上從2016年9月開始，由于房地產市場調控政策開始由松轉緊，各類調控政策不斷在熱點城市蔓延，市場逐漸降溫，土地成交溢價率也進入下行通道，下行趨勢延續至今。

    “預計2019年一季度40城地價將繼續保持同比下跌”。沈昕分析認為，一線城市正在執行嚴厲的調控措施，在部分城市總供地量和核心位置地塊供地量增加的情況下，近幾個月來成交面積和成交均價有所上漲，但總體溢價率維持在較低水平。部分熱點二線城市也在繼續執行較為嚴厲的調控措施，二線城市土地市場下半年來整體表現出量價齊跌的態勢。三線城市的土地成交面積基本平穩，成交均價則連續兩個月下跌，有所降溫。

    值得一提的是，由于一二線城市全年土地均價降幅超過一成，2018年全年，40個典型城市土地出讓金收入同比下降1.2%，為24113億元。沈昕表示，從40城土地出讓金收入同比增速走勢來看，基本與土地成交面積走勢一致，6月份以來下跌趨勢明顯。預計2019年一季度，隨著土地市場的降溫，土地出讓金收入的同比降幅將繼續擴大。

    “短期內國家層面的調控政策不會放松，隨著房企的資金壓力逐漸加劇和對市場預期的轉變，全國的土地市場仍會繼續降溫”。沈昕表示。
2018年全國土地市場化加劇
    綜合2018年全國土地市場數據來看，各線城市土地市場分化加劇。近日，中國指數研究院的統計數據顯示，2018年，全國300個主要監測城市土地出讓金總額為41644億元，同比增加2%。從各線城市來看，一線城市土地供需同比走低，土地溢價率同比下滑8個百分點，收金總額縮水近一成，北京、深圳同比均有下滑;二線城市供求同比走高，受調控政策影響小幅下降;三四線城市承接重點城市外溢需求，土地供求熱度持續，溢價率下滑幅度領銜各線城市。

    值得一提的是，杭州市2018全年度收金總額突破2000億元，高居全國城市之首，上海、北京、廣州、武漢、鄭州、天津等城市均突破千億規模。其中，2018年北京出讓72宗土地，合計規劃建筑面積達到了856萬平方米，土地出讓金合計1682.9億元，同比下調了40%。

    2018年，全國土地市場整體供應增加兩成，帶動成交量及收金上揚;不過，受調控政策影響，土地成交樓面均價同比回落，平均溢價率持續呈現下跌之勢。全年300城市成交土地均價同比下滑近10%，降至3966元/平方米;一線城市、二線城市、三四線城市成交土地均價同比分別下滑5%、12%和1%。

    與此同時，全年土地流拍情況顯著增多。全國300城市合計流拍土地1809宗，一線城市流拍21宗，北京流拍8宗，廣州流拍7宗;二線城市合計流拍519宗;三四線城市流拍1269宗。

    業內分析指出，隨著土地市場的調控深入，部分城市限房價、限地價、競自持、競配建等土地出讓條件嚴苛，房企的利潤空間被壓縮。同時，樓市限購、限貸等調控城市范圍增大，部分購房需求被抑制，銷售增速放緩，房企回款壓力較大，再加上融資渠道持續收緊，致使房企拿地更加謹慎。綜合來看，全年土地市場流拍現象加劇。

    分析師分析認為，全國多個城市土地成交依然處于高位，特別是一二線城市，房企對住宅類土地拿地積極性仍然較高。全年當中流標的地塊主要是一些有多重復雜屬性的土地。2018年，大量的房企進入三四線城市拿地，推動了部分城市的土地銷售額創下歷史紀錄。

    業內分析認為，進入2019年，部分城市或陸續出臺一些金融、房產、土地等層面的穩定性政策，隨著住宅銷售市場逐步回暖，土地市場的預期也將隨之改變，房企的拿地積極性及拿地策略也將相應調整。