內容概要：隨著我國人口老年化日益加劇、國民健康意識的不斷提升，我國康養地產市場發展迅速，據統計，2022年我國康養地產行業市場規模達15510億元，同比增長1.51%，但近兩年，我國逐步從增量房時代邁向存量房時代，這一轉變對整個行業產生了深遠影響，在行業整體低迷的大環境下，康養地產行業市場規模也經歷了連續兩年的下滑困境，據統計，2024年我國康養地產行業市場規模降至13918億元，同比減少5.89%。

上市企業：保利發展（600048）、綠城中國（03900.HK）、華潤置地（01109.HK）、中國金茂（00817.HK）、濱江集團（002244）、越秀地產（00123.HK）、萬科A（000002）、招商蛇口（001979）、 榮盛發展（002146）、上實發展（600748）

關鍵詞：康養地產發展歷程、康養地產發展背景、康養地產市場規模、康養地產競爭格局、康養地產發展趨勢

一、概述

康養地產是以“健康”和“養老”為核心，融合房地產開發與健康養生、養老服務的復合型地產形態。它并非單純的住宅產品，而是通過整合醫療、康復、護理、休閑、文化等資源，為不同年齡層（尤其是中老年人）提供集居住、健康管理、養老照料、休閑娛樂于一體的綜合性生活解決方案。其核心邏輯是“地產為載體，康養為內核”，強調從“居住功能”向“健康生活全周期服務”的延伸。

根據項目所處的區位、項目規模、基礎條件、目標客群、產品特色等差異，康養地產產品可以分為健康智慧居住社區、活躍長者社區、康養旅居社區/小鎮、醫養機構、健康綜合體、健康產業園六大類，從物業形態來看，健康智慧社區/活躍長者社區/康養旅居社區，主要為住宅形式，配置健康智能設施或養老服務、健康管理等配套；醫養機構/醫養綜合體一般在城市核心區的寫字樓等商辦物業中，由專業的運營機構運營；而健康產業園主要為園區形式的生產研發型物業。從盈利模式來看，主要包括物業銷售、配套運營、健康/康養服務、養老運營、物業租賃等獲得收益的途徑，以運營為主的項目，后期均可考慮資本化退出，如醫養機構、健康綜合體、健康產業園等；銷售類項目則通過物業銷售、配套服務等方式實現資金回籠。

二、發展歷程

20世紀80年代，中國康養地行業開始起步，最初主要以養老院、療養院等機構為主，主要服務于老年人群體，提供基本的醫療護理和日常照料，服務內容和設施相對簡單。進入21世紀后，隨著經濟發展和人們生活水平提高，康養地的服務內容和形式逐漸豐富，開始包含養生保健、康復治療、休閑度假等功能，吸引了眾多的中老年人群。

2010年，四川攀枝花基于資源型城市轉型需求，立足自身資源優勢，率先提出“康養”理念，開啟了康養產業從理論到實踐的探索。2012年，國家旅游局官網報道了攀枝花興建旅游新村迎接冬季陽光康養休閑旅游度假熱潮，標志著康養旅游開始受到關注。2016年，國家旅游局頒布了《國家康養旅游示范基地標準》，對康養旅游等術語進行了定義，從政策上為康養旅游提供了保障，同年，國務院頒布《“健康中國2030”規劃綱要》，健康中國上升為國家戰略，進一步推動了康養地行業的發展，2017年，國家五部委聯合發布《關于促進健康旅游發展的指導意見》，在此期間，康養度假旅游快速興起，各地紛紛打造康養旅游示范基地，康養地的類型日益豐富，包括溫泉度假型、森林養生型等多種形式。

近年來，我國康養產業進入融合共生階段，開始助力共同富裕，我國各地依托自身特色資源，探索適合自身的康養發展路徑，如攀枝花基于“六度稟賦”理論，將陽光、森林等自然資源轉化為康養資產，發展出運動、療愈等多種康養產品與服務業態，同時，康養地行業與醫療、文化、體育等產業深度融合，形成了更完善的產業鏈，并且開始引入智能化技術，提升服務效率和用戶體驗，朝著多元化、個性化、智能化方向發展。

三、發展背景

近年來，我國人口老齡化日益加劇，據國家統計局數據顯示，2024年我國65歲及以上人口數量達21969萬人，同比增長1.35%，占全國人口總數的比例高達15.60%，隨著我國老年人口數量的不斷增加，對養老和康養服務的需求持續增長，為康養地產行業提供了龐大的潛在消費群體，此外，隨著國民健康意識不斷增強，人們越來越重視健康生活方式，預防性健康消費逐漸成為主流，不僅老年人，許多中青年人也對具備康養功能的居住環境產生需求，進一步推動了康養地產項目的市場需求的增長。

相關報告：智研咨詢發布的《中國康養地產行業市場現狀調查及投資趨勢研判報告》

四、發展現狀

隨著我國人口老年化日益加劇、國民健康意識的不斷提升，我國康養地產市場發展迅速，據統計，2022年我國康養地產行業市場規模達15510億元，同比增長1.51%，但近兩年，我國逐步從增量房時代邁向存量房時代，這一轉變對整個行業產生了深遠影響，在行業整體低迷的大環境下，康養地產行業市場規模也經歷了連續兩年的下滑困境，據統計，2024年我國康養地產行業市場規模降至13918億元，同比減少5.89%。

五、競爭格局

1、整體格局

隨著我國房地產市場進入新的發展階段，傳統開發模式面臨挑戰，許多房企積極尋求轉型，康養地產作為新興領域，成為眾多房企轉型的重要方向，百強房企中已有多家涉足康養產業投資，如保利發展、綠城中國、中海地產、華潤置地、招商蛇口、建發房產、萬科、越秀地產、中國金茂、濱江集團等等，其中，保利發展擁有北京和熹會等全國近50個項目，“三位一體”養老體系（機構+社區+居家），通過QES三體系認證，打造“全域養老”模式，覆蓋專業護理、認知癥照護、旅居養老等業務，成為康養地產市場的重要力量。

2、行業內代表企業分析

（1）保利發展控股集團股份有限公司

保利發展控股集團股份有限公司深耕不動產行業，提供不動產投資開發、不動產經營業務、不動產綜合服務等綜合性服務，持續打造具有卓越競爭力的不動產生態平臺。公司聚焦國家重點發展區域和核心城市，助力國家新型城鎮化建設；堅持商品住宅開發為主，滿足客戶差異化需求，打造“天悅人和”三大產品系，同時，公司不斷做大經營業務，積極發展保障性租賃住房，提升寫字樓、酒店、購物中心、展館、產業園等資產經營質量；持續做強綜合服務，從客戶和社區需求出發，打造商業服務、酒店服務、公寓服務、養老服務等精品服務體系，為美好生活提供一站式綜合解決方案。2024年保利發展營業總收入完成3117億元，其中，房地產銷售收入2874億元，占營業總收入的92.20%。

（2）招商局蛇口工業區控股股份有限公司

開發業務主營以住宅為主的可售型商品房的開發與銷售，此外還包括代建業務；資產運營業務包括集中商業、產業辦公、公寓酒店等持有物業運營與資產管理以及會展和郵輪業務；物業服務業務包括基礎物業管理、平臺增值服務及專業增值服務等。公司自2010年起開展代建業務，已累計承接代建項目超540個，布局城市超27個，累計管理面積超2,000萬平方米，服務客戶涵蓋各地政府機構、城投公司、大型企業，形成了覆蓋會展中心、產業商辦、住宅公寓、醫療康養、文體中心、學校教育、市政公園、道路橋梁、水工等九大產品業態的綜合代建能力。2024年招商蛇口營業總收入達1789億元，其中，開發業務占87.38%，物業服務占8.63%，資產運營占4.00%。

六、發展趨勢

未來，康養地產將更注重精準定位，不再單純局限于養老功能，而是強調“適老不唯老”，打造全齡友好型社區，一方面滿足老年人的養老需求，另一方面也考慮中青年人的養生需求，營造充滿活力的社區氛圍，吸引更多不同年齡段的人群，同時，區位選擇上會更加關注城市近郊或交通便利的衛星城，這些區域既能讓居民親近自然，又能保持與城市的連接，滿足人們對生活便利性和環境舒適度的雙重要求。

以上數據及信息可參考智研咨詢（www.jwnclean.com）發布的《中國康養地產行業市場現狀調查及投資趨勢研判報告》。智研咨詢是中國領先產業咨詢機構，提供深度產業研究報告、商業計劃書、可行性研究報告及定制服務等一站式產業咨詢服務。您可以關注【智研咨詢】公眾號，每天及時掌握更多行業動態。